Apa , Mengapa dan Kenapa

1999 Bumi Circle Sdn Bhd yang telah dilantik memulakan kerja-kerja untuk membina unit-unit rumah kediaman dan kedai di Desa Kerayong Indah. Kita tidak mengetahui atas dasar apa Bumi Circle telah memperolehi projek besar yang berharga lebih daripada RM 100 juta ini kerana rata-rata Pembeli tidak pernah mendengar langsung nama Bumi Circle sebagai Pemaju atau Kontraktor Perumahan. Tetapi oleh kerana kita percaya bahawa projek ini adalah Projek Kerajaan Negeri seperti di dalam surat tawaran tersebut, maka perasaan ragu-ragu ini telah kita buang jauh lalu menyetujui tawaran pemilikan tanah terancang yang bersyarat ini.

Oktober 2003 Sebahagian Pembeli memulakan gerakan memantau projek dan membuat perbincangan dengan pihak Kontraktor Bumi Circle Sdn. Bhd.

April 2004 Probil Sonati memasuki Projek Pembinaan Desa Kerayong Indah.

Julai 2006 rumah yang dijanjikan masih GAGAL disiapkan walaupun telah terlalu banyak yang dijanjikan telah ditabur oleh pihak Kerajaan Negeri dan Kontraktor.

Ini adalah beberapa sebab-sebab utama mengapa kita memulakan gerak kerja untuk memfailkan Tuntutan Gantirugi dan Kembalikan Wang Pembeli Desa Kerayong Indah. Beberapa isu lain hanya akan kita bentangkan di mahkamah nanti yang juga merupakan bukti-bukti yang nyata untuk menyokong tuntutan kita ini.

Pembeli dibebankan dengan masalah kewangan bilamana Pembeli GAGAL membuat pembayaran ansuran pinjaman bank/pembiaya disebabkan kemungkiran tersebut.

• Pembayaran ansuran bulanan mencecah RM1300 sebulan.
• Surat peringatan daripada bank/pembiaya
• Surat peringatan daripada Peguam bank/pembiaya
• Nama pembeli disenarai hitamkan melalui CCRIS dan sebagainya.
  
• Tindakan saman oleh Peguam bank/pembiaya

Kajilah, selidikilah dengan penuh kejujuran dan keinsafan yang datang dari hati yang suci murni, berapa ramaikah Pembeli DKI ini yang dapat membuat pembayaran secara tepat tanpa ada apa-apa masalah dan tunggakan dengan pihak bank/pembiaya? Tanyalah, berapa banyakkah wang TABUNG HAJI, Wang KWSP, Wang Simpanan Kita, Wang Simpanan Anak-anak kita, telah kita keluarkan untuk sesuatu yang semakin sukar untuk kita kecapi?

Apakah kesemuanya ini harus diharungi oleh Pembeli Desa Kerayong Indah kerana kegagalan kita untuk membuat pembayaran ansuran bulanan seperti yang ditetapkan di dalam Perjanjian Pinjaman tersebut? Tetapi apa halnya pula pihak Pemaju dan Kontraktor yang telah GAGAL menyiapkan rumah tersebut seperti yang telah dijanjikan di dalam Perjanjian Pembinaan?

Kita sebenarnya telah hilang keyakinan bahawa Projek Desa Kerayong Indah ini akan berjaya seperti apa yang kita impikan sebelum ini memandangkan terlalu banyak senario yang berlaku sejak 1999 lagi yang akhirnya membawa kepada tindakan undang-undang ini bagi menjamin HAK kita sebagai Pembeli tidak diabaikan begitu sahaja. Kita tidak mahu diri kita dihimpit oleh kesusahan selama bertahun-tahun dan dalam masa yang sama mereka bebas dari tanggungjawab bilamana melepasi tempoh dan hadmasa tersebut.

Inilah sebahagian daripada masalah-masalah yang terpaksa dilalui oleh Pembeli DKI ini :-

• Pembeli yang telah membatalkan Pinjaman Bank dan telah selesai membuat bayaran ansuran kepada pihak bank/pembiaya. Pembeli ini terpaksa mencari pembiaya baru seolah-olah baru hendak membeli rumah. Adakah pihak pembiaya akan menerima pakai Perjanjian baru nanti (Penyambungan kerja). Yang pasti pembeli terpaksa mengeluarkan semula perbelanjaan seperti Lawyer Fee, MRTA dan sebagainya.

• Pembeli yang telah membatalkan Pinjaman Bank/Pembiaya tetapi masih meneruskan pembayaran ansuran bulanan bagi baki yang masih belum dijelaskan. Pembeli terpaksa memohon pinjaman baru dengan pihak bank/pembiaya. Sekiranya pihak bank enggan meluluskan pinjaman tersebut sehingga bayaran bagi pinjaman terdahulu dijelaskan, maka masalah ini akan menjadi semakin rumit. Yang pasti bank/pembiaya lain tidak akan meluluskan pinjaman memandangkan gadaian tanah tersebut masih dipegang oleh bank terdahulu

• Pembeli yang masih ada baki pinjaman yang belum dilepaskan oleh pihak bank/pembiaya kepada Kontraktor terpaksa memohon untuk melepaskannya kepada Kontraktor baru. Persoalannya, mahu pihak bank/pembiaya melepaskan baki pinjaman tersebut kepada Kontraktor Baru, sedangkan perjanjian pinjaman adalah dengan Kontraktor lama? Sekiranya Pembeli ada tunggakan yang banyak (contohnya melebihi RM5000/=), mahukah pihak bank melepaskan baki pinjaman kepada Kontraktor baru?

Bayaran ansuran Pembeli akan meningkat naik seperti berikut :-

• Julai 2000 : Grace Period = RM 355.33 dan bayaran penuh = RM 1102.90
• Ogos 2002 : Grace Period = RM 355.33 dan bayaran penuh = RM 1139.28
• Feb 2004 : Grace Period = RM 355.33 dan bayaran penuh = RM 1278.51
• Jan 2007 : Grace Period = RM650.00 dan bayaran penuh = RM 1350.00

Ekoran daripada itu, Pembeli ini juga perlu menghadapi permasalahan berikut :-

• Terpaksa menyelaras semula jadual ansuran pinjaman mereka dengan pihak bank/pembiaya.
• Peningkatan bayaran bulanan akan berlaku untuk sekurang-kurangnya RM 250/= sebulan.
• Pembeli yang membuat potongan gaji secara automatik, tiada pilihan untuk tidak membuat pembayaran ansuran bulanan.
  

Jaminan Kualiti rumah dan struktur tapak rumah

Bab Jaminan kualiti adalah suatu perkara yang agak sensitif untuk dibicarakan memandangkan kita telah memfailkan tuntutan saman di mahkamah. Tetapi kita sendiri pasti dapat memahami dengan jelas apa yang telah berlaku dan apa yang dijangkakan akan berlaku nanti.

Tempoh dan had masa. Dalam memperkatakan permasalahan ini, kita sebenarnya semakin terhimpit dengan ketetapan sedemikian memandangkan tempoh sah untuk tindakan undang-undang terhadap kemungkiran Perjanjian Pembinaan oleh Bumi Circle Sdn. Bhd. akan berakhir seawal tahun 2008. Selepas tamat tempoh tersebut, kita tidak lagi dapat membawa kes ini ke mahkamah kerana had masa itu sendiri tidak membenarkannya. Sedangkan Perjanjian Baru (dengar cerita…) nanti sudah pasti memperuntukkan jangkamasa lebih kurang 1 hingga 3 tahun untuk menyiapkan Projek Desa Kerayong Indah ini.

Dalam masa tersebut, bagi pembeli yang telah menandatangani Perjanjian Baru, maka mereka terpaksa menunggu sehingga tamat tempoh Perjanjian Baru tersebut untuk mengemukakan tuntutan di mahkamah sekiranya rumah tersebut GAGAL disiapkan juga oleh Kontraktor Baru nanti. Dan dalam masa yang sama tempoh dan had masa yang sah bagi Perjanjian terdahulu (dengan Bumi Circle) telah berakhir.

Senario sebeginilah yang amat membimbangkan kita semua apakah mereka benar-benar jujur untuk menyiapkan projek tersebut setelah pelbagai janji-janji manis yang ditaburkan yang kali terakhirnya di Dewan Orang Ramai Meru sekitar awal 2004 di mana pihak Kontraktor berjanji untuk menyerahkan kunci rumah beserta dengan CF kepada kita selewat-lewatnya pada Oktober 2006. Sehingga ke hari ini, usahkan kunci rumah GAGAL diserahkan, malahan projek tersebut telah ditinggalkan begitu sahaja tanpa adanya pengawasan di tapak projek yang mana telah menyebabkan banyak rumah mengalami hakisan dan kecurian.

Untuk mengemukakan Tuntutan Gantirugi dan Saman terhadap Kontraktor Lama setelah kita menandatangani Perjanjian Baru, hanya akan mengundang permasalahan yang semakin rumit kerana :-

• Jika diandaikan tuntutan kelewatan/kemungkiran, jumlahnya boleh mencecah sehingga RM35 juta untuk kesemua Pembeli DKI ini.
• Kontraktor Baru pernah memasuki/melibatkan diri terhadap Projek DKI ini. Terfikirkah kita ianya akan menjadi semakin rumit nanti?
• Berapa tahun harus kita tunggu untuk selesai perbicaraan yang mana sekiranya Bumi Circle tidak berkeupayaan untuk membayarnya? Apa yang akan berlaku selepas itu?
• Bagaimana dengan status tanah dan Projek DKI ini semasa perbicaraan nanti?
• Siapa yang perlu tanggung kos guaman ini?
• Adakah telah sedia peguam yang sanggup mengendalikan kes seumpama ini?
• Jika sekiranya Kontraktor Baru masih GAGAL siapkan rumah juga (rekod), maka kita terpaksa failkan dua saman iaitu terhadap Kontraktor Lama dan Kontraktor Baru pula!
  

Wahai rakan-rakanku yang mengambil sikap tunggu dan lihat,
Kita sebenarnya berhadapan dengan risiko yang semakin hari mendekatkan kita dengan tempoh dan had waktu tersebut.

Benar, kita boleh menunggu sehingga Kumpulan Pertama (130 orang) dan Kumpulan Kedua (40 orang) ini beroleh kejayaan atau sekurang-kurangnya sehingga kes mereka disebutkan di mahkamah nanti. Tetapi, kita bukannya Pak Nujum atau cendakiawan yang boleh meramal apa yang akan berlaku nanti. Sekiranya kes kita ini dibicarakan di mahkamah nanti yang kita jangkakan beberapa bulan lagi, Pembeli masih lagi sempat untuk menyertainya.

Andai kata berlaku sesuatu yang tidak disangka-sangkakan nanti, maka apa halnya pula dengan nasib Pembeli yang bersikap TUNGGU dan LIHAT ini?

Janganlah bersikap "hanya akan bertindak setelah melihat orang lain beroleh kejayaan". Masa itu adalah emas. Janganlah nanti bila ada segolongan yang telah berjaya, segolongan yang lain menyesali diri, kerana bukanlah daya kita untuk mengulangi masa yang telah berlalu pergi itu seandainya sesuatu yang tidak kita jangkakan berlaku dalam sekelip mata.

Kita tidak mahu nasib yang menimpa Pembeli-pembeli rumah lain seperti di Taman Senawang Jaya menimpa kita pula selepas melepasi tempoh dan had masa tersebut. Berfikirlah dengan sebijak-bijaknya kerana "berfikir itu ibu segala penyelesaian".

Kita berharap dengan apa yang telah diterangkan di atas dapat sekurang-kurangnya merungkai pelbagai persoalan yang selalu bermain difikiran Pembeli mengapa dan kenapa kita mengambil tindakan undang-undang ini.

Kita tidak sama sekali menyatakan bahawa usaha kita ini 100% menjanjikan kejayaan akan menyebelahi kita, namun, sebagai seorang insan bernama manusia yang dianugerahkan oleh Allah dengan akal dan fikiran, dengan KEYAKINAN yang cukup tinggi, maka kita yakin bahawa inilah diantara jalan yang terbaik untuk kita lalui bersama melalui tindakan mahkamah. Oleh kerana keyakinan itulah, maka kita mengambil keputusan yang telah kita kaji sedalam-dalamnya ini.

Tiap yang kita lakukan itu tidak semestinya betul dan setiap yang betul itu belum tentu kita boleh lakukannya. Buatlah keputusan dengan sewajarnya kerana peluang yang baik itu biasanya hanya datang sekali sahaja.

Marilah kita bersama-sama menyusun barisan masing-masing samada Pembeli yang inginkan rumah mahupun Pembeli yang membuat tuntutan gantirugi ini, agar apa yang kita inginkan akan tercapai dan dimakbulkan oleh Allah s.w.t.

Cuma harapan kita, janganlah dek kerana tidak sehaluan, kita saling bermusuhan dan benci membenci antara satu sama lain. Jangan lantaran dek KEGAGALAN ini, kita berdendam, sakit menyakiti, ungkit- mengungkiti sesama kita kerana kelak ianya akan memusnahkan diri kita sendiri.

Wassalam.

Update Terkini

Assalamualaikum, sekali lagi kita ingin meminta kerjasama daripada rakan-rakan Pembeli Desa Kerayong Indah yang telahpun memfailkan tuntutan gantirugi di Mahkamah agar berhati-hati apabila hendak mengeluarkan sebarang kenyataan yang melibatkan undang-undang.

Janganlah sama sekali kita menguris hati dan perasaan rakan-rakan kita yang lain yang masih mengharapkan untuk memiliki rumah yang suatu ketika dahulu menjadi idaman kita semua. Telah diperjelaskan sejak kita mula menggerakkan usaha ini, bahawa HAK setiap Pembeli-Pembeli Desa Kerayong Indah ini hendaklah kita hormati dengan sepenuhnya. Walaupun kita mengharapkan kesemua Pembeli DKI sama-sama memfailkan tuntutan ini, namun kita tidak boleh lari dari mengakui bahawa setiap dari kita mempunyai pandangan dan pendapat yang berbeza.

Walaupun kita menyakini bahawa inilah sebaik-baik jalan penyelesaiannya, namun kita tidak mahu perjuangan menuntut kembali HAK kita melalui saluran mahkamah ini, disalah ertikan. Gunakanlah dengan sebijak-bijaknya apa jua cara untuk mengkhabarkan kepada rakan-rakan yang lain tentang tindakan mahkamah yang kita lakukan ini.

Setiap tutur bahasa dan penulisan kita walau di mana sekalipun hendaklah sentiasa dipelihara agar ianya tidak menjurus ke arah mendahului prosiding mahkamah. Kita tidak mahu nanti, ada diantara rakan-rakan kita yang telah memfailkan tuntutan ini, disabitkan pula dengan kes menghina mahkamah apabila mengeluarkan kenyataan-kenyataan secara terbuka melibatkan keputusan yang hanya boleh diputuskan oleh mahkamah.

Perjuangan kita sebenarnya adalah menentang pihak-pihak yang telah menyebabkan kita mengalami kerugian dan suffer yang berpanjangan sejak seawal tahun 2002 bilamana rumah kita GAGAL disiapkan seperti yang telah dijanjikan di dalam Perjanjian Pembinaan tersebut.

Kita telah kehilangan masa, tenaga dan wang ringgit dek kerana sebuah rumah impian persis antara desa terindah di Selangor ini. Kini, kita pula dibelenggu oleh permasalahan kewangan yang semakin sukar bilamana pihak pembiaya bersungguh-sungguh mahu agar kita melunaskan bayaran ansuran bulanan seperti yang telah dipersetujui di dalam Perjanjian Pinjaman dahulu. Sebahagian besar rakan-rakan kita telah disenarai hitamkan oleh Bank Negara dan gagal untuk mendapatkan sebarang pinjaman dari mana-mana institut perbankan di Malaysia ini. Malahan ada rakan pembeli kita yang telah disaman oleh pihak pembiaya.

Apakah semuanya ini harus kita biarkan berterusan? Siapa lagi yang boleh kita harapkan untuk membela nasib kita kalau bukan kita sendiri? Perjuangan selama lebih dari 5 tahun di meja rundingan tanpa dapat melihat apa-apa perkembangan positif melainkan janji-janji manis daripada mereka untuk menyiapkan rumah kita mesti kita teruskan dengan mengambil tindakan mahkamah ini. Apa yang kita mahukan hanyalah WANG kita dikembalikan bagi membolehkan kita menjalani kehidupan seperti sediakala.

Oleh sebab itu, kita meminta kepada Pembeli-Pembeli yang menghadapi masalah dengan pihak pembiaya agar segera menghubungi kami ataupun Peguam untuk mencari jalan penyelesaiannya yang telah kita rangkakan. InsyaAllah, semuanya ini telah kita kaji sedalam-dalamnya sebelum kita membuat keputusan untuk mengambil tindakan undang-undang ini.

Kita juga tidak mahu, kesepakatan kita ini diganggu-gugat oleh mereka-mereka yang mempunyai kepentingan tersendiri lalu menidakkan HAK kita. Jika sekiranya nanti ada sesiapa jua diantara kita yang didatangi oleh pihak-pihak yang tertentu yang bertujuan untuk memecah belah atau dengan apa cara sekalipun, janganlah membuat keputusan secara tergesa-gesa. Maklumkanlah dengan segera kepada Peguam atau kepada kami untuk kita sama-sama mendapatkan pandangan agar ianya tidak merugikan kita semua nanti.

Berikut adalah update terkini :-

• "Seal copy" dijangka akan dikeluarkan oleh pihak mahkamah pada minggu hadapan iaitu minggu ketiga bulan Mei 2007
  
• Pembeli Kumpulan Ke2 akan memfailkan tuntutan saman mereka di Mahkamah Tinggi Shah Alam pada minggu ketiga bulan Mei 2007.
• Pembeli yang menghadapi masalah dengan pihak bank/pembiaya seperti yang dinyatakan di dalam perjumpaan di Depalma Inn Shah Alam pada 1hb. April 2007 yang lalu, diminta menghubungi pihak Peguam atau menghubungi kami untuk tindakan seterusnya.
• Pembeli-pembeli lain yang ingin membuat Tuntutan Gantirugi dan Kembalikan Wang Pembeli ini tetapi masih belum menyerahkan dokumen kepada Peguam, boleh melakukannya pada bila-bila masa di Pejabat Peguam di Bangsar, Kuala Lumpur.
  

Semoga Allah sentiasa melindungi kita.
Wassalam

Update

Assalamualaikum,

InsyaAllah seperti yang telah kita jadualkan sebelum ini, Kumpulan kedua Pembeli-pembeli DKI yang akan turut serta membuat Tuntutan Gantirugi dan Kembalikan Wang Pembeli ini akan memfailkan tuntutan tersebut di Mahkamah Shah Alam pada awal minggu hadapan.

Oleh itu kita berharap agar Pembeli-pembeli ini dapat memastikan bahawa semua dokumen-dokumen tuntutan yang diperlukan telah diserahkan kepada Peguam. Sekiranya masih ada lagi dokumen yang belum lengkap, sila berurusan dengan Peguam secepat yang mungkin bagi memastikan kelancaran proses tuntutan tersebut.

Alhamdulillah, kita telah juga mendapat banyak pertanyaan daripada Pembeli-Pembeli DKI yang ingin mengetahui dengan lebih lanjut berkenaan dengan tuntutan ini.

Perlu untuk diperjelaskan di sini bahawa tujuan utama kita memfailkan tuntutan ini adalah semata-mata untuk menuntut kembali wang kita akibat dari kegagalan pihak kontraktor menyiapkan rumah tersebut dalam masa 36 bulan seperti yang telah dimeterai di dalam Perjanjian Pembinaan seawal tahun 1999 yang lalu. Kita telah menanti dengan penuh kesabaran dari setahun ke setahun yang mana janji demi janji untuk menyiapkan rumah tersebut telah ditaburkan oleh pihak-pihak yang tertentu. Dalam masa yang sama kita terpaksa pula mengharungi bebanan kewangan yang semakin sukar termasuk kesukaran untuk menjelaskan bayaran ansuran bulanan kepada pihak bank atau pembiaya. Kita sebenarnya tiada pilihan untuk tidak terus membayar kepada pembiaya walaupun rumah yang dijanjikan GAGAL disiapkan. Yang pastinya, kita tidak mahu nasib yang menimpa Pembeli Taman Senawang Jaya di Negeri Sembilan (link dengan izin) akan terjadi pula kepada kita semua.

Memandangkan tahun 2008 semakin hampir dan bakal melupuskan HAK kita untuk membuat tuntutan ini, maka kita telah memutuskan mengambil jalan penyelesaian ini melalui saluran mahkamah. Apa yang kita harapkan adalah HAK kita akan terbela di mahkamah nanti.

InsyaAllah, kita sedia membantu kepada sesiapa juga Pembeli DKI yang ingin turut serta membuat tuntutan ini. Sila hubungi kami untuk sebarang penjelasan lanjut.

Wassalam.

Apa Hak Pembeli ?

Dalam urusan membeli rumah sering terdapat pelbagai penganiayaan terhadap para pengguna terutamanya kepada mereka yang tidak mengetahui hak-hak pembeli rumah. Misalnya:

• Agensi yang bertanggungjawab meluluskan sesuatu peringkat projek perumahan lambat membuat keputusan hinggakan harga meningkat.
• Ada pemaju perumahan yang terkandas atau terbengkalai di setengah jalan.
• Sijil Kelayakan atau Certificate of Fitness (CF) rumah begitu lewat diperolehi walaupun rumah yang dibina oleh agensi kerajaan telah lama siap.
• Pemaju rumah mengambil wang deposit dan menyimpannya bertahun-tahun lamanya sedangkan rumah belum diperuntukkan.
• Terdapat perkara tertentu tidak mengikut spesifikasi, misalnya kes rumah kos rendah yang dibina di dua kawasan berlainan mengenakan harga yang sama iaitu RM22,OOO seunit tetapi dari segi keluasan dan bentuk binaan serta bahan binaan jauh berbeza antara kedua-duanya.
• Rumah yang pembinaannya tidak sempurna dan menimbulkan berbagai-bagai masalah setelah pengguna tinggal hanya beberapa minggu di dalam rumah tersebut.
• Terdapat kes pembeli rumah yang membayar secara tunai gagal mendapatkan hak milik rumah daripada pihak bank yang membiayai projek itu kerana pihak pemaju tidak membayar hutang kepada bank tersebut.

RUMAH terbengkalai, faedah pinjaman di bank melambung tinggi dan sikap pemaju lepas tangan antara masalah yang selalu benar menimpa pembeli rumah. Belum lagi ditambah pembeli teraniaya kerana saiz rumah yang dijanjikan tidak tepat, saluran elektrik dan air tidak sempurna malah tidak sampai setahun dinding merekah dan kawasan sekitar dinaiki air.

Rungutan dan keluhan sampai bila-bila tidak akan reda. Tetapi yang peliknya permintaan terhadap rumah tidak pernah berkurangan, dari sehari ke sehari semakin meningkat. Buatlah rumah di kawasan mana sekalipun dan apa juga jenis, sama ada kos rumah rendah, sederhana, kondominium dan banglo, orang berebut-rebut mendapatkannya. Khalayak kini tidak terbeban memperolehi wang kerana masing-masing mempunyai alternatif memiliknya.

Sampai bilakah nasib pembeli yang teraniaya akan terbela dan apakah sebenarnya masalah-masalah yang lazim diluah oleh pembeli dan apa hak-hak pembeli daripada kaca mata Presiden Persatuan Pengguna Malaysia atau FOMCA, Profesor Hamdan Adnan yang menerima aduan 65 peratus masalah perumahan berbanding aduan lain.

"Negara kita mengamalkan sistem jual dahulu sedangkan rumah dan tapak untuk didirikan belum lagi jelas. Memang ada dibina rumah contoh dengan pemandangan yang menarik pembeli tetapi ia tidak mencukupi. Meningkatkan kualiti, rumah hendaklah dibina dahulu kemudian baru boleh dijual. Seperti yang dilakukan di negara Hong Kong, selepas 30 peratus rumah siap baru dikeluarkan borang tawaran pembeli.

"Puncanya daripada sikap sesetengah pemaju yang memerlukan duit wang pendahuluan pembeli guna untuk dibuat modal membina rumah. Pengawalan jual beli rumah tidak terkawal juga antara punca ketaranya masalah ini berleluasa. Lantas, timbul masalah bila rumah yang dijanjikan tidak terletak di kawasan strategik, jauh daripada kemudahan awam dan pengangkutan.

"Lebih teruk apabila rumah lambat siap atau terus terbengkalai. Kalau siap sekalipun timbul pula masalah tidak dapat Sijil Kelayakan atau Certificate of Fitness (CF) daripada Majlis Perbandaran kerana tidak mengikut syarat-syarat yang ditetapkan. Prasarana tidak lengkap seperti air dan elektrik, sebaliknya memerlukan wang lebih untuk menikmatinya," hujahnya.

Katanya lagi, "Di peringkat awal urus niaga lagi pembeli tidak memperolehi maklumat lengkap. Tidak pandai membaca pelan dan memahami bahasa undang-undang yang terdapat dalam perjanjian jual beli. Perkara ini tidak boleh dipandang remeh, kerana pembeli bergantung sepenuhnya kepada perjanjian yang terkandung. Sebab itu penting memahaminya kerana rumah tidak lagi dibina sedangkan bayaran pendahuluan telah pun diambil. Lagipun apa juga masalah yang timbul pada masa akan datang berhubung rapat dengan isi kandungan perjanjian tersebut.

"Masalah kedua mengenai kualiti rumah tidak dapat ditentukan sama ada selamat atau tidak. Sehubungan dengan itu persatuan pengguna pernah memperjuangkan Standard Sale Purchase Agreement atau SSPA iaitu cara mudah membaca pelan atau surat perjanjian antara pembeli, pemaju dan juga bank tempat membuat pinjaman," katanya.

Pengguna juga terperangkap dengan perkhidmatan peguam yang disediakan oleh pemaju. Sepatutnya pembeli berhak memilih tetapi bagi sesetengah pemaju, mereka menetapkan. Timbul masalah bila peguam yang kononnnya dilantik memihak kepada pemaju. Maka jadilah harapkan pagar, pagar makan padi.

Masalah-masalah perumahan terus berlarutan kerana permintaan untuk rumah tidak pernah reda walau harganya melambung. Perkara ini seolah-olah memberi kuasa kepada pemaju bersikap mengetepikan hak-hak pengguna.

Hamdan turut membidas saiz rumah yang berkurang keluasannya selepas siap. Sepatutnya perjanjian dengan pelaksanaan mesti selaras, tetapi berlaku sebaliknya. Pembeli berhak menyeret kes seumpama ini ke mahkamah untuk menuntut ganti rugi.

"Masalah juga timbul bila muncul fasal-fasal tambahan ketika projek sedang dijalankan. Dalam hal ini Kementerian Perumahan mesti mengambil tindakan tegas, mengharamkan fasal yang menyusahkan pembeli.

"Alasan lambat siap daripada masa yang dijanjikan boleh diterima jika masalah bekalan simen kurang atau akibat bencana alam tetapi apa yang berlaku kini rumah terbengkalai kerana pemaju lepas tangan. Sedangkan Akta Pemaju Perumahan menggariskan rumah mesti siap dalam tempoh tidak lebih dua tahun.

"Apabila ditimpa masalah, misalnya berlaku keretakan atau mendapan tanah di kawasan rumah, kita akan menghadap pemaju untuk menuntut keadilan untuk mengurang beban. Langkah tersebut memang betul tetapi dalam hal ini saya tetap menyalahkan pihak yang bertanggungjawab memberi pelepasan membuat rumah kerana mereka yang memberi kelulusan atau sebaliknya," ujarnya terkilan.

AKTA PEMBELI RUMAH

"Kami menerima 65 peratus aduan mengenai perumahan berbanding aduan lain seiak mengambil alih tugas di FOMCA. Macam-macam yang diadukan, paling sedih ada kes rumah belum siap, gaji telah lama dipotong. Walaupun kejadian tidak sehebat 10 tahun lalu tetapi masih berlaku hingga ke hari ini.

"Sebenarnya sudah sampai masanya kita mempunyai Akta Pembeli Rumah sendiri. Bunyinya seakan melawak tetapi itu adalah kenyataan yang wajar diambil tindakan secepat mungkin. Yang kita ada sekarang hak-hak pembeli rumah yang terkandung di dalam Peraturan-Peraturan (Kawalan dan Melesen) 1982 di bawah Perjanjian Surat Jual Beli Seragam tetapi tidak kuat menyokong pengguna.

"Memang kita mempunyai akta melindungi pengguna daripada penindasan pemaju rumah. Tahun 1966 kerajaan Malaysia menggubal Akta Pemaju Perumahan (Mengawal dan Melesen) 1966. Akta dikuatkuasakan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan Malaysia untuk mengawal kegiatan-kegiatan para pemaju dalam industri perumahan di Semenanjung Malaysia.

"Memastikan akta ini lebih berkesan, beberapa pindaan dibuat. Contohnya pada 1970 kaedah-kaedah (Mengawal dan Melesen) Pemaju perumahan 1970 telah diluluskan dan dikuatkuasakan pada 15 Julai 1970. Bagaimanapun memandangkan beberapa peruntukan di dalam akta berkenaan tidak lengkap dan jelas untuk melindungi pembeli, maka satu peraturan baru diluluskan iaitu Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Melesen) 1982 dan dikuatkuasakan pada 1 Jun 1982.

"Tetapi soalnya sekarang, akta tersebut lebih memihak kepada pemaju. Begitu juga dengan Persatuan Pemaju Perumahan, ia lebih cenderung melindungi kepentingan pemaju itu sendiri," kesal Hamdan.

Masalah rumah terus tindih-menindih lebih teruk apabila terlalu banyak agensi terlibat dalam projek pembinaan. Misalnya Majlis Perbandaran di kawasan projek dibina, ia terbahagi kepada bahagian; tanah, kesihatan dan juruteknik. Semuanya itu mengambil "masa" untuk meluluskan banyak perkara.

Selepas rumah siap dibina, timbul pula isu prasarana tidak lengkap yang melambatkan proses rumah diduduki pembeli. Agak pelik bunyinya kerana masalah siasatan sama ada menepati syarat-syarat yang ditetapkan atau sebaliknya patut timbul di awal-awal pembinaan.

Petikan : WANITA, OGOS 1996, BIL: 325, M/S 62-66

Rumah Terbengkalai

RUMAH Terbengkalai : Apa Kata PM DAN MB SELANGOR ?

KUALA LUMPUR 26 Ogos - Percaya atau tidak, masalah projek rumah terbengkalai bukan sekadar menghantui orang kebanyakan malahan Menteri Besar Selangor, Datuk Seri Dr. Mohamad Khir Toyo juga tidak terlepas daripada melalui pengalaman pahit itu.

``Jangan kata rumah, cerucuk pun tak naik lagi sampai sekarang,'' kata Mohamad Khir di Shah Alam hari ini yang merujuk kepada pangsapuri yang dibelinya di Salak Tinggi, Sepang pada tahun 1994.

Perdana Menteri, Datuk Seri Abdullah Ahmad Badawi hari ini turut menceritakan nasib malang pembeli rumah di negeri asalnya, yang terpaksa membayar pinjaman selama 20 tahun, sedangkan rumah yang dibeli tidak juga siap-siap.

Kata Abdullah: ``Saya ada pengalaman yang sangat teruk mengenai rumah terbengkalai di Butterworth, Pulau Pinang. Orang ramai terpaksa bayar (harga) unit apartmen selama 20 tahun kepada bank sebab dia ambil hutang (pinjaman).

``Kemudian, pada masa yang sama terpaksa membayar sewa rumah yang sedang diduduki,'' katanya dengan nada kecewa pada sidang akhbar selepas merasmikan Ekspo Pelaburan Malaysia 2004 anjuran Bursa Malaysia Berhad (Bursa Malaysia), di sini.

Sebelum itu Abdullah diminta mengulas mengenai projek rumah terbengkalai yang banyak dilaporkan di negara ini.

Surat Pembaca Muka 1, Utusan Malaysia Isnin lepas misalnya menyiarkan rintihan seorang pembeli rumah, Norhiza Jaafar, 38, yang sudah tujuh tahun menanti rumahnya yang belum menjadi kenyataan apabila projek berkenaan di Lembah Beringin, Hulu Selangor terbengkalai.

Perdana Menteri seterusnya berkata, bertolak daripada pengalaman itulah, beliau pernah mencadangkan supaya konsep rumah siap baru jual diamalkan; bagi mengelakkan rakyat menderita beban membayar balik ansuran bulanan pinjaman bank walaupun rumah tidak siap, dan pada masa sama terpaksa menyewa rumah.

Semua itu adalah akibat sikap tamak segelintir pemaju yang tidak bertanggungjawab, jelasnya.

``Itulah, kalau kita jual rumah apabila sudah siap, tak jadilah macam ni. Tetapi saya tak kata semua pemaju perangai begitu atau pun tidak bertanggungjawab,'' katanya.

Sehubungan itu, katanya, Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Datuk Seri Ong Ka Ting sedang mengkaji dengan serius masalah rumah terbengkalai dan sedang memastikan langkah-langkah untuk melindungi pembeli.

Sementara itu, Mohamad Khir menceritakan bagaimana pangsapuri yang dibeli pada 1994 di Salak Tinggi, bukan sahaja tidak siap, malah pemajunya terus mendiamkan diri bagaikan tidak bersalah apa-apa.

Pangsapuri itu dibeli ketika beliau masih menjadi doktor gigi dan ketika membuat tinjauan untuk melihat perkembangan projek berkenaan, tidak ada apa-apa struktur pun yang dibina oleh pemaju.

``Saya sangat kecewa dalam hal ini, saya ingat mahu tinggal bersama keluarga dan kakak saya di situ tetapi sampai sekarang rumah itu tidak siap-siap,'' katanya.

Beliau yang tidak berpuas hati dengan keadaan itu membuat siasatan lanjut dan mendapati pemaju projek pangsapuri berkenaan menghadapi masalah kewangan dan kini tidak lagi dibenarkan berurusniaga di Bursa Malaysia.

Sehubungan itu, beliau yang merasai sendiri pengalaman ditipu pemaju menafikan tuduhan segelintir pihak bahawa beliau tidak prihatin dengan nasib pembeli rumah yang berasa mereka dipermainkan pemaju.

``Cuma sekarang, kerajaan negeri mahu menumpukan usaha mengatasi masalah setinggan terlebih dahulu bagi memastikan semua penduduk setinggan mendapat rumah yang lebih selesa.

``Berilah saya masa, kerajaan negeri akan selesaikan masalah perumahan di Selangor satu persatu,'' jelasnya.

Antara perkara yang beliau fikirkan, katanya, ialah menyenaraihitamkan pemaju projek perumahan terbabit serta mengkaji semula perjanjian jual beli rumah bagi melindungi hak pembeli.

Pada masa yang sama, Kerajaan Negeri tidak akan sewenang-wenangnya meluluskan projek perumahan kepada pemaju baru tetapi kedudukan kewangan mereka akan dikaji terlebih dahulu.

oleh : Nazeri Nong Samah, Hairulazim Mahmud dan Zaini Raban
Petikan : Utusan Online 27hb.Ogos 2004

Tempoh dan Had Masa

TEMPOH DAN HAD MASA TINDAKAN

ABDUL AZIZ HUSSIN AMN
DPA; LL.B(Hons); Dip.M.Mgmt.; MSc(Prjt.Mgmt.);
MMIM; Peguambela & peguamcara; MMAP
abdaziz@usm.my

PENDAHULUAN

Didalam industri pembinaan, kerap berlaku pertikaian1 atau perbalahan diantara pihak-pihak, misalnya;

- diantara klien dengan kontraktor;

- diantara klien dengan konsultan atau ahli-ahli profesional projek (arkitek, jurutera, juruukur bahan, dan lain-lain);

- diantara kontraktor dengan subkontraktor;

- diantara kontraktor dengan pembekal;

- diantara subkontraktor dengan pembekal;

- diantara klien dengan pembekal;

- diantara klien dengan pihak ketiga (jiran projek, orang yang dijemput, pemegang lesen dan lain-lain);

- diantara kontraktor dengan pihak ketiga; dan

- diantara klien dengan agensi-agensi kerajaan tertentu.

Apabila berlaku pertikaian atau perbalahan diantara pihak-pihak tersebut (atau kombinasi pihak-pihak tersebut) maka salah satu cara penyelesaiannya ialah mengambil tindakan undang-undang di mahkamah. Salah satu tindakan undang-undang di mahkamah yang paling popular ialah tindakan sivil bagi mendapatkan gantirugi. Ada juga tindakan sivil yang lain seperti perisytiharan, injunksi, certiorari, mandamus dan lain-lain2.

Dalam mengambil tindakan undang-undang (sivil) itu, diantara perkara utama yang perlu diambil berat oleh pihak-pihak ialah mengenai tempoh dan had masa dalam mengambil tindakan tersebut. Kegagalan mematuhi tempoh dan had masa yang ditetapkan undang-undang memungkinkan plaintif (pihak yang menuntut) akan kalah kes awal-awal lagi atas alasan “melebihi tempoh atau had masa”.

Didalam projek pembinaan, diantara sebab musabab tindakan sivil diambil adalah seperti berikut:

• tuntutan gantirugi bagi pelanggaran kontrak;

• tuntutan gantirugi dan/atau perintah larangan (injunksi) kerana pencerobohan, mudarat dan kecuaian yang berlaku (yang biasanya akibat aktiviti-aktiviti pembinaan); dan

• tindakan gantirugi dan/atau perisytiharan, certorari, dan lain-lain akibat penjawat awam atau agensi kerajaan terbabit telah tidak melaksanakan tugasnya, lampau kuasa, dan lain-lain.

Kertas ini akan akan membincangkan mengenai tempoh dan had masa dalam tindakan sivil yang melibatkan pihak-pihak yang dinyatakan di atas, terutamanya yang berkait dengan projek pembinaan.

HAD MASA TINDAKAN

Di Malaysia (dan kebanyakan negara lain di dunia) telah wujud undang-undang bertulis (yang digubal oleh kerajaan) yang menetapkan bahawa sesuatu tindakan sivil (tuntutan gantirugi, perisytiharan, perintah larangan, dan lain-lain) hanya boleh diambil dalam tempoh-tempoh tertentu sahaja. Ini bermaksud orang yang menuntut, yakni plaintif, hanya boleh mengambil tindakan terhadap orang yang dituntut (defendan) dalam tempoh yang ditetapkan sahaja. Jika tindakan undang-undang diambil selepas luputnya (tamatnya) tempoh masa tersebut maka pihak defendan boleh memohon kepada mahkamah secara khusus untuk menolak tuntutan tersebut. Perkara ini diperuntukkan dibawah seksyen 4 Akta Pembatasan 19533. Seksyen 4 memperuntukkan seperti yang berikut:

4. Tiada apa pun dalam Akta ini boleh bertindak sebagai halangan kepada sesuatu tindakan melainkan Akta ini telah dicatatkan sebagai pembelaan terhadapnya dalam mana-mana kes di mana di bawah mana-mana undang-undang bertulis yang berkaitan dengan acara sivik yang pada masa sedang berkuatkuasa pembelaan seperti ini perlu dicatatkan.

Dengan erti kata lain, pembelaan oleh defendan bahawa tindakan sivil oleh plaintif adalah melebihi had masa (dan perlu ditolak) hanya boleh diterima jika defendan dengan jelas menyatakannya (memberitahu) (yakni kes dihalang oleh had masa) didalam pernyataan pembelaannya.

Terdapat dua statut berkaitan pembatasan (had masa) tindakan, iaitu Akta Pembatasan 19534 dan Akta Perlindungan Pihak Berkuasa Awam 19485.

Dari segi skop pemakaiannya Akta Pembatasan 1953 adalah lebih umum, dan ianya mengenai pembatasan tindakan-tindakan dan penimbangtaraan6. Akta Perlindungan Pihak Berkuasa Awam 1948 pula adalah berhubungan dengan perlindungan bagi orang-orang yang bertindak dalam melaksanakan kewajipan-kewajipan statutori dan kewajipan-kewajipan awam lain7. Ia juga melindungi pihak berkuasa awam itu sendiri dalam hal yang serupa. Pihak-pihak yang terlibat dengan industri pembinaan termasuk penjawat-penjawat awam perlulah mentafsir dan mengguna pakai Akta Perlindungan Pihak Berkuasa Awam 1948 dengan berhati-hati. Mengenai batasan (had masa) tindakan dibawah akta ini, ianya diperuntukkan dibawah seksyen 2(a) Akta. Seksyen 2 (a) Akta memperuntukkan seperti yang berikut:

2. Jika, selepas mula berkuatkuasa Akta ini, apa-apa guaman, tindakan, pendakwaan atau prosiding lain dimulakan di Persekutuan terhadap mana-mana orang kerana apa-apa perbuatan yang dilakukan menurut atau dalam melaksanakan atau dengan tujuan melaksanakan mana-mana undang-undang atau apa-apa kewajipan awam atau kuasa awam atau berkenaan dengan apa-apa keabaian atau keingkaran yang dikatakan dalam melaksanakan mana-mana undang-undang bertulis, kewajipan atau kuasa tersebut, maka peruntukkan-peruntukkan berikut hendaklah berkuatkuasa -

(a) guaman, tindakan, pendakwaan atau prosiding itu tidak boleh diambil atau dimulakan melainkan jika ianya dimulakan dalam tempoh tiga puluh enam bulan selepas sahaja perbuatan, keabaian atau keingkaran yang diadukan itu atau, berkenaan dengan kecederaan atau kerosakan yang berterusan, dalam tempoh tiga puluh enam bulan selepas sahaja perbuatan, keabaian atau keingkaran yang diadukan itu atau, berkenaan dengan kecederaan atau kerosakan yang berterusan, dalam tempoh tiga puluh enam bulan selepas sahaja terhentinya kecederaan atau kerosakan itu;

Adalah jelas bahawa seseorang (misalnya pemaju hartanah atau kontraktor) yang ingin mendakwa kerajaan8 kerana dikatakan kerajaan telah tidak melaksanakan sesuatu obligasi dibawah undang-undang bertulis atau kewajipan atau kuasa awam, atau telah mengabaikan atau mengingakari dalam melaksanakan undang-undang bertulis, kewajipan awam atau kuasa awam tersebut, hanya boleh mendakwa (yakni mengambil tindakan, guaman, pendakwaan atau prosiding) dalam tempoh tiga puluh enam bulan sahaja.

Perlulah disebutkan bahawa Akta Perlindungan Pihak Berkuasa Awam 1948 adalah terpakai kepada pihak-pihak berikut:

Pertama, terhadap Kerajaan Persekutuan (dibawah Perkara 69(2) Perlembagaan Persekutuan, yang dibaca bersama Mukaddimah Akta Perlindungan Pihak Berkuasa Awam 1948 dan seksyen 64 serta seksyen 128 Akta Tafsiran 1948 dan 1967);

Kedua, terhadap Kerajaan-Kerajaan Negeri (dibawah Bahagian III dan Jadual Kelapan Perlembagaan Persekutuan, yang dibaca bersama Mukaddimah Akta Perlindungan Pihak Berkuasa Awam 1948 dan seksyen 131 Akta Tafsiran 1948 dan 1967).

Ketiga, badan-badan berkanun yang mempunyai peruntukan didalam akta penubuhannya mengenai pemakaian Akta Perlindungan Pihak Berkuasa Awam 1948. Contohnya Lembaga Penggalakan Pelancongan Malaysia (dibawah seksyen 6 Akta Lembaga Penggalakan Pelancongan Malaysia 1992), Lembaga Kemajuan Kelantan Selatan (dibawah seksyen 6 Akta Lembaga Kemajuan Kelantan Selatan 1978), Pihak-pihak Berkuasa Tempatan (dibawah seksyen 124 Akta Kerajaan Tempatan 1976), Lembaga Kemajuan Wilayah Pulau Pinang (dibawah peruntukan seksyen 7 Akta Lembaga Kemajuan Wilayah Pulau Pinang 1983), Universiti-universiti dan kolej-kolej universiti awam (dibawah seksyen 24B Akta Universiti dan Kolej Universiti 1971), Lembaga Akreditasi Negara (dibawah seksyen 59 Akta Lembaga Akreditasi Negara 1996), Lembaga Kemajuan Wilayah Kedah (dibawah peruntukan seksyen 6 Akta Lembaga Kemajuan Wilayah Kedah 1981), dan lain-lain lagi.

MENGIRA TEMPOH BERMULA DAN BERAKHIR

Pengiraan hari bermula (hari pertama) adalah pada hari berikutnya bilamana kejadian itu berlaku atau bila perbuatan (atau ketinggalan) atau perkara itu dilakukan9. Ia berakhir pada tarikh kes itu difailkan (yakni di daftarkan) di Pejabat Pendaftaran Mahkamah yang berkenaan.

Walaupun telah dinyatakan di atas mengenai tempoh bermula dan berakhir (bagi tujuan pliding “dihalang oleh had masa”) namun pengiraan sebenar masa bermula tidaklah semudah yang disangkakan.

Dalam kes Khin, C.S. Development Sdn. Bhd. lwn. Chung Yoke Onn10, seorang arkitek telah diambil berkhidmat untuk perkhidmatan profesional untuk sebuah syarikat pemaju perumahan. Terdapat projek yang terbengkalai dan pemaju itu enggan membayar fee profesional arkitek berkenaan bagi projek tersebut. Arkitek berkenaan memfail tuntutan (melalui Writ Saman) di mahkamah. Mahkamah Tinggi memutuskan arkitek itu berhak atas fee berkenaan. Selepas itu pemaju perumahan terbabit merayu kepada Mahkamah Persekutuan dengan menghujjah bahawa arkitek itu telah dihalang oleh had masa kerana projek itu telah ditinggalkan lebih daripada enam tahun11 sebelum Writ Saman itu dikeluarkan (yakni semasa kes itu didaftarkan di mahkamah). Di Mahkamah Persekutuan, Hakim Besar Lee Hun Hoe memutuskan bahawa oleh kerana pemaju perumahan itu ada membuat sebahagian bayaran fee profesional selepas projek tersebut ditinggalkan maka pembayaran ini menghalang had masa bermula daripada tarikh projek ditinggalkan, dan ia (had masa) sebenarnya bermula sebaik sahaja selepas tarikh pembayaran terakhir fee profesional itu dibuat oleh pemaju perumahan tersebut. Dengan itu dalam kes berkenaan arkitek berhak atas baki fee profesionalnya (dan tuntutannya di Mahkamah Tinggi dikira masih dalam tempoh masa yang ditetapkan).

Persoalan bila bermulanya mengira tempoh sekali lagi berbangkit didalam kes Loh Wai Lian lwn. SEA Housing Corporation Sdn. Bhd.12. Dalam kes ini seorang pembeli telah membeli sebuah rumah kedai daripada sebuah syarikat pemaju. Mengikut perjanjian rumah kedai tersebut akan siap pada 18 September 1975 tetapi tarikh sebenar rumah kedai berkenaan siap dan dapat diserah kepada pembeli berkenaan ialah pada 9 September 1977. Pada 9 September 1982 pembeli berkenaan memfailkan writ saman menuntut jumlah gantirugi yang ditetapkan. Persoalannya adakah tindakan undang-undang menuntut gantirugi yang ditetapkan itu telah melebihi had masa (dan dengan dihalang daripada diteruskan)? Jawatankuasa Kehakiman Majlis Privy memutuskan bahawa pihak-pihak dalam perjanjian jualbeli itu telahpun bersetuju mengenai pengenaan gantirugi yang ditetapkan. Dengan itu Jawatankuasa Kehakiman Majlis Privy memutuskan bahawa sehinggalah jumlah gantirugi itu dapat ditentukan pada akhirnya maka ia belum lagi luput. Tindakan undang-undang tentunya tidak dapat diambil sehinggalah pada tarikh itu (yakni pada tarikh jumlah gantirugi itu dapat ditentukan) (yakni pada tarikh rumah kedai itu siap), dan dengan itu tempoh had masa hanya bermula apabila rumah kedai itu diserah milik (iaitu pada 7 November 1977). Dengan itu mahkamah memutuskan tindakan undang-undang yang difailkan pada 9 September 1982 masih lagi dalam tempoh masa yang dibenarkan.

Bagi tuntutan gantirugi dibawah gantirugi dibawah tort kecuaian, dalam kes Pirelli General Cable Works Ltd. lwn. Oscar Faber & Partners13, hakim Lord Fraser of Tolly- belton memutuskan bahawa kausa tindakan plaintif tidak akan bermula sehinggalah kerosakan berlaku, yang biasanya keretakan akan wujud (kelihatan) hasil daripada kecacatan kerja meskipun keretakan atau kecacatan mungkin tidak diketahui (ditemui) dan tidak dapat diketahui. Ini bermaksud kausa tindakan bagi menuntut gantirugi hanya bermula (mulanya pengiraan tempoh masa) apabila kerosakan itu diketahui (dan bukan bermula apabila keretakan atau kecacatan kerja berlaku). Namun keputusan ini membawa kepada persoalan bilakah tarikh sebenar mengira kerosakan berlaku? Dalam kes London Borough of Bromley lwn. Rush and Tompkins14, diputuskan bahawa tarikh kerosakan wujud apabila ada tanda-tanda keretakan halus dikesan.

HAD PEMAKAIAN AKTA PERLINDUNGAN PIHAK BERKUASA AWAM 1948

Persoalan yang pernah berbangkit ialah: setakat mana kerajaan atau agensi kerajaan (termasuk badan berkanun) dimana Akta Perlindungan Pihak Berkuasa Awam 1948 dipakai,boleh digunakannya sebagai perlindungan (atas alasan dihalang oleh had masa)? Perkara ini pernah berbangkit dalam kes Kerajaan Malaysia lwn. Lee Hock Ning15. Dalam kes ini sebuah firma kontraktor telah melaksanakan kerja-kerja pembinaan sebuah sekolah untuk Kerajaan Malaysia. Apabila projek siap, sejumlah wang masih belum dibayar oleh Kerajaan Malaysia kepada kontraktor terbabit. Lebih setahun kemudian kontraktor berkenaan memfail writ tuntutan jumlah wang berkenaan. Kerajaan Malaysia membuat pembelaan bahawa tuntutan itu telah dihalang oleh had masa dibawah Ordinan Perlindungan Pihak Berkuasa Awam 194816. Mahkamah Persekutuan (yang dipersetujui oleh Jawatankuasa Kehakiman Majlis Privy) bahawa walaupun Kerajaan dilindungi dibawah Ordinan Perlindungan Pihak Berkuasa Awam 1948, tetapi ianya cuma terpakai bagi apa-apa tindakan undang-undang terhadapnya berkait pelaksanaan tugas-tugas awamnya. Namun obligasi kontrak (seperti didalam kes ini) bukanlah pelaksanaan tugas-tugas awam (seperti memberi atau menyedia pendidikan) tetapi berasaskan obligasi dibawah kontrak dengan komuniti perdagangan (misalnya dengan kontraktor didalam kes ini). Dengan itu Kerajaan tidak boleh menggunakan Ordinan (kini Akta) Perlindungan Pihak Berkuasa Awam 1948 dalam kes-kes sedemikian.

Daripada keputusan kes di atas adalah jelas bahawa Akta Perlindungan Pihak Berkuasa Awam 1948 hanya boleh diguna oleh Kerajaan (termasuk agensi-agensi kerajaan atau badan-badan berkanun dimana undang-undang bertulis yang mewujudkan mereka dan memperuntukkan bahawa Akta ini terpakai kepada agensi atau badan berkenaan) bagi kes-kes berkaitan pelaksanan kewajipan-kewajipan awam dan kewajipan-kewajipan statutori sahaja. Bagi kes-kes lain seperti kontrak misalnya, adalah jelas bahawa Akta Pembatasan 1953 masih perlu digunakan oleh kerajaan (atau agensi dan badan-badan berkanun) sebagai pembelaan had masa.

PENUTUP

Daripada apa yang dibincangkan di atas adalah jelas bahawa jika berlaku apa-apa pertikaian atau pertelingkahan diantara pihak-pihak didalam projek pembinaan, dan kes itu akan berakhir secara penyelesaian di mahkamah, maka salah satu perkara penting yang pihak-pihak perlu ambil perhatian ialah mengenai had tempoh masa tindakan dibawah Akta Pembatasan 1953 dan Akta Perlindungan Pihak Berkuasa Awam 1948. Ini penting bagi maksud mempastikan bahawa sesuatu tindakan undang-undang itu tidak dihalang atas had masa, atau secara ringkasnya ialah, kes tidak dapat diteruskan kerana telah tamat tempoh tindakan.

-------------------------------------------------------------------------------------------------

1 Mengenai takrif “pertikaian”, lihat Abdul Aziz Hussin. 1992. Undang-undang Timbangtara. Kuala Lumpur: Dewan Bahasa dan Pustaka. m.s. 17-18

2 Mengenai bentuk-bentuk tindakan ini, lihat Abdul Aziz Hussin, 2002. Kelakuan dan Tatatertib penjawat Awam – Hak & Tanggungjawab. Edisi Kedua. Kuala Lumpur: Dewan Bahasa dan Pustaka. dalam Bab Tiga.

3 Akta 254 (Semakan 1981)

4 Akta 254. Ia mula berkuatkuasa pada 19 Februari 1953.

5 Akta 198 (Semakan 1978). Ia mula berkuatkuasa di Semenanjung Malaysia pada 19 Ogos 1948 dan di Sabah dan Sarawak pada 25 Februari 1965.

6 Mukaddimah Akta.

7 Mukaddimah Akta.

8 Iaitu dibawah Akta Prosiding Kerajaan 1956 (Akta 359). Untuk prosedur prosiding sedemikian lihat Aturan 73, Kaedah-kaedah Mahkamah Tinggi 1980 (bagi prosiding di Mahkamah Tinggi) dan Aturan 43, Kaedah-kaedah Mahkamah Rendah 1980 (bagi prosiding di Mahkamah Majistret dan Mahkamah Seksyen).

9 Seksyen 54(1) Akta Tafsiran 1948 dan 1967 (Akta 388).

10 [1985]1 MLJ 319

11 Yakni dibawah seksyen 6(1) Akta Pembatasan 1953.

12 [1987] Bld. (Aug.) 461

13 [1983]2 A.C. 1; [1983]2 WLR 6; [1982]21 B.L.R. 96

14 [1985]4 Constr. L.R. 44

15 [1973]2 MLJ 51

16 Dimana pada masa itu tindakan hanya boleh diambil dalam tempoh 12 bulan (bukan 36 bulan seperti sekarang).

Dakwa Pemaju

KUALA LUMPUR: Lebih 100 syarikat pemaju perumahan akan dikenakan tindakan mahkamah kerana melakukan pelbagai kesalahan membabitkan pelaksanaan projek dan gagal menjaga kepentingan pembeli rumah.

Semua syarikat terbabit akan didakwa mengikut peruntukan Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 dan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR).

Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Datuk Seri Ong Ka Ting, berkata kertas pendakwaan terhadap syarikat terbabit sudah siap dan akan difailkan di mahkamah dalam masa terdekat.

“Jika selepas difailkan, kementerian dimaklumkan pemaju terbabit sudah menyelesaikan kes dengan pembeli rumah di luar mahkamah, kes berkenaan akan dikaji semula sama ada pendakwaan perlu diteruskan atau sebaliknya.

“Setakat ini, lebih 90 peratus kes yang difailkan di TTPR sudah diselesaikan, tetapi kita masih tidak berpuas hati sehingga dapat menyelesaikan masalah membabitkan pemaju yang ingkar,” katanya.

Beliau berkata demikian kepada pemberita selepas merasmikan Pertandingan Bola Keranjang Tiga Lawan Tiga anjuran Pemuda MCA di Berjaya Times Square di sini, semalam.

Penyertaan 2,306 pasukan dalam pertandingan itu mendapat pengiktirafan Malaysia Book of Records sebagai penganjuran pertandingan membabitkan pasukan paling banyak.

Berikutan itu, Ong mengulangi pendirian kerajaan untuk tidak melepaskan mana-mana syarikat pemaju yang dikesan melanggar sebarang peruntukan undang-undang.

“Kita akan pastikan hanya syarikat pemaju perumahan yang lembaga pengarahnya mempunyai rekod bersih saja layak diberi lesen,” katanya.

Mengenai saranan Perdana Menteri, Datuk Seri Abdullah Ahmad Badawi supaya pemaju perumahan dan kontraktor yang gagal menyiapkan projek disenarai hitam, Ong berkata perkara itu sememangnya menjadi amalan kementeriannya.

“Pemaju yang gagal melaksanakan projek dan membelakangkan kepentingan pembeli rumah termasuk tidak mematuhi keputusan TTPR tentunya akan disenarai hitam, tidak diberi lesen pemaju atau permit iklan,” katanya.

Petikan : Berita Harian 27hb.Jun 2005 dari HBA

Sepetang bersama Pengerusi

Assalamualaikum,
Terlebih dahulu, kita ingin memohon maaf kepada Saudara Pengerusi Jawatan Kuasa Bertindak Pembeli Rumah Desa Kerayong Indah (JBPRDKI) iaitu Saudara Roslan bin Mohammad kerana telah agak lewat berjumpa atau memaklumkan kepada beliau tentang tindakan undang-undang yang telah kita ambil ini, iaitu setelah kita memfailkan tuntutan saman pada 24hb April 2007 terhadap pihak-pihak yang bertanggungjawab.

Alhamdulillah, hasrat kita sebelum ini untuk bertemu dengan Saudara Pengerusi persatuan yang selama ini telah banyak berusaha sejak dari mula penubuhan JBPRDKI akhirnya telah dimakbulkan oleh Allah s.w.t.

Tanggal 5hb. Mei 2007 yang lalu kita telah berjumpa dengan Saudara Pengerusi di Shah Alam, Selangor Darul Ehsan atas kehendak kita sendiri kerana kita merasakan bahawa telah menjadi amalan dan budaya kita semua di dalam satu rumpun kekeluargaan Melayu dan Islam mengkehendaki supaya kita menghormati dan menyanjungi sesiapa jua yang telah diamanahkan sebagai ketua selagi ianya tidak melanggari batasan dan nilai-nilai telah ditetapkan oleh agama.

Kita amat berterimakasih kepada Saudara Pengerusi dan Ahli JawatanKuasa JBPRDKI yang selama ini telah berusaha bersungguh-sungguh mencari jalan keluar terhadap kegagalan pihak Pemaju dan Kontraktor menyiapkan rumah kita itu. Segala sumbangan dan jasa mereka dari segi masa, tenaga dan wang ringgit, hanya Allah jua yang dapat membalasnya.

Di dalam pertemuan yang berlarutan selama 4 jam tersebut, kita telah menjelaskan secara terperinci kepada Saudara Pengerusi bahawa kita telah memikirkan dengan semasak-masaknya tentang tindakan undang-undang yang kita lakukan ini adalah diantara sebaik-baik jalan penyelesaian terhadap permasalahan yang dihadapi oleh Pembeli rumah Desa Kerayong Indah ini.

Saudara Pengerusi sendiri telah mengakui bahawa Projek Desa Kerayong Indah ini memang menghadapi masaalah sejak dari awal lagi dan tidak sepatutnya Pembeli seperti kita yang terpaksa menanggung akibat di atas kegagalan pihak Kontraktor menyiapkan rumah kita sepertimana yang telah termaktub di dalam Perjanjian Pembinaan tersebut serta kegagalan pihak Pemaju di dalam memastikan kerja-kerja pembinaan tersebut dijalankan mengikut jadual yang telah dipersetujui yang akhirnya menjurus kepada pengistiharan Projek Terbengkalai oleh Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS).

Pertemuan kita dengan Saudara Pengerusi dan beberapa orang Pembeli lain yang ingin turut serta memfailkan tuntutan ini, berlangsung dengan suasana penuh harmoni di mana beliau memahami segala apa yang telah kita perjelaskan tentang tindakan undang-undang yang telah diambil ini.

InsyaAllah, Saudara Pengerusi akan menyertai Kumpulan seterusnya yang akan memfailkan Tuntutan Gantirugi dan kembalikan Wang Pembeli DKI ini dalam masa yang terdekat.

Kita meminta sekali lagi kepada Pembeli-pembeli DKI yang telah dan akan membuat tuntutan ini, agar dapat menyampaikan perkhabaran tindakan undang-undang ini kepada rakan-rakan Pembeli yang lain. Apa yang sangat-sangat kita harapkan ialah kerjasama daripada rakan-rakan Pembeli sekalian untuk berusaha bersama-sama. Kemudian, terpulanglah kepada mereka untuk membuat keputusan samada ingin menuntut kembali HAK mereka atau sebaliknya.

Ingatlah, kita tidak pernah dan tidak akan memaksa sesiapa juga untuk bersama-sama dengan kita untuk menuntut HAK ini kembali kerana kita yakin bahawa setiap Pembeli Desa Kerayong Indah ini mempunyai pilihan dan HAK masing-masing.

Oleh itu kita berharap kepada Pembeli-pembeli Desa Kerayong Indah ini agar berfikirlah dengan semasak-masaknya kerana "berfikir itu ibu segala penyelesaian".

Semoga Allah s.w.t. akan memberikan kekuatan kepada kita.

Wassalam.

Failkan Saman Kumpulan Kedua

Assalamualaikum,

Kami memohon maaf kepada Pembeli-pembeli Desa Kerayong Indah yang lain yang tidak mendapat perkhabaran tentang tindakan undang-undang yang kami lakukan ini. Bukanlah niat kami untuk melepaskan diri masing-masing tanpa memikirkan nasib Pembeli-pembeli yang lain. Apa yang kami lakukan ini adalah sebagai "penyuluh jalan" untuk memudahkan Pembeli-pembeli lain membuat tuntutan yang sama setelah berbagai kepahitan dilalui untuk memulakan gerak-kerja ini sejak Disember 2006 lagi.

Kami banyak menerima panggilan telefon daripada Pembeli-pembeli yang lain, yang selama ini tidak mengetahui akan adanya proses tindakan undang-undang telah diambil. Kebanyakan daripada mereka hanya mengetahui perkara ini apabila berita ini telah tersebar dengan meluasnya di dalam media cetak dan media elektronik pada 25hb April 2007 yang lalu.

Sukacita diberitahu bahawa seperti yang telah kami rancangkan sebelum ini, InsyaAllah Kumpulan Kedua akan memfailkan saman mereka pada awal ataupun pertengahan bulan Mei 2007 ini bagi membolehkan perbicaraan kes tuntutan kita nanti dijalankan serentak dengan Kumpulan Pertama ini.

Sebenarnya tiada istilah pembahagian Kumpulan-kumpulan. Apa yang kami lakukan ini adalah bagi memboleh kes tuntutan kita ini berjalan dengan lancar serta menepati jangkawaktu yang kita harapkan. Memandangkan jumlah Pembeli DKI ini adalah ramai (anggaran 900 orang), maka adalah mustahil untuk mengumpulkan kesemua mereka di dalam satu masa. Ada yang telah berhijrah jauh dari Negeri Selangor Maju ini, ada yang telah bertukar alamat, nombor telefon, e-mail dan lain-lainnya. Malahan ada yang berada diluar negara seperti seorang rakan kita yang kini menyambung pelajaran di Jepun. Malahan ada beberapa orang Pembeli DKI yang telah meninggal dunia.

Tetapi, Alhamdulillah, pemberitahuan tentang Tuntutan Gantirugi dan Kembalikan Wang Pembeli ini telah sampai sampai kepengetahuan mereka ataupun waris-waris mereka untuk turut serta menuntut kembali HAK mereka yang kian terhakis menjelang tahun 2008.

Oleh itu, kami berharap agar Pembeli-pembeli yang ingin turut serta memfailkan tuntutan ini, agar segera menyediakan SALINAN dokumen-dokumen yang diperlukan serta membuat tafsiran sendiri tentang jumlah tuntutan mereka. Seterusnya menyerahkannya dokumen-dokumen tersebut kepada Peguam untuk tindakan lanjut.

Sekiranya menghadapi masalah, silalah berhubung terus dengan kami ataupun Peguam. InsyaAllah, kami akan cuba membantu apa yang terdaya.

Wassalam